Rapor Fon Pansyon Proze Ex-Pirates Arms- Minis Maurice Loustau Lalanne
March 13, 2019
Minister for Finance, Trade, Investment and Economic Planing to the National Assembly on the piling works on the Ex-Pirates Arms project.
Msye Spiker
Onorab Lider Lopozisyon,
Onorab Lider Zafer Gouvernman,
Manm Onorab Lasanble Nasyonal
Tou dimonn a l’ekout
bonzour,
Premyerman mon oule eksprim mon remersiman pou zot akord mwan sa loportnite pou koz e enform zot lo bann aktivite ki pe pase lo proze redevlopman ‘pirates arms’.
Dan en premye lenstans mon pou adres bann divers levennman kinn arive avan louvraz ‘piling’, e apre mon pou eksplik brevman lo sa sitiasyon apre ki louvraz ‘piling’ tinn konmanse.
Mon ti a osi kontan tou dabor partaz avek zot ki lo sa proze, Fon Pansyon i ekspekte fer en return 11% avek en payback peryod nef an. Vi ki dernyen kontra final pou konstriksyon, pankor ganny met lo tender, sa i baze lo en in-house estimate, ki nou pa kabab donnen a sa moman, akoz i pou konpromi tender ler i ganny fer.
Part 1: Sitiasyon avan louvraz piling
Lannen 2014
Arsitek pou proze ti ganny apwente en Me 2014 pou travay lo ‘design’ konsep proze.
En aplikasyon ti ganny soumet avek lotorite planning en Zen 2014. En prenan kont ki sa proze ti enn pli gro, o sant lavil Victoria, Gouvernman ti oule annan en “input” lo design sa proze.
Pou fasilit sa prosedir, en komite ti ganny etabli avek reprezantan diferan departman pou ofer gidans arsitek.
Sa komite ti zwenn en Out 2014 pou premye fwa, e en seri rekomandasyon ti ganny fer. Plan proze ti finalman ganny soumet an Novanm 2014 avek ‘cabinet’ pou zot aprouvasyon final.
A sa pwen, le 1 Novanm 2014, bann okipan (tenants) batiman, ti ganny servi avek notis, pou sorti dan batiman dan 1 an-savedir avan le 1 Novanm 2015.
I enportan pou note Msye Spiker, ki an Avril 2015, lotorite konsernen tin aport a latansyon SPF, ki sa batiman ti ganny kategorize koman “unsafe avek bann risk ki konsern lasante e safety”, koze prensipalman par “spalling of concrete, - ki ve dir, beton a plizyer lendrwa tin ganny abimen, desarz kabinen ti pe koule dan ban landwa piblik, ki SPF ti bezwen ponpe tou le weekend, infestasyon lera e lensidan dife ti pe ogmante.
Lannen 2015
En Zanvye 2015, ‘cabinet’ ti rekonmann bann sanzman adisyonal lo design e sa ti ganny enkli, e ti ganny resoumet kot cabinet pou laprouvasyon final.
En Mars 2015, pandan ki cabinet ti pe revwar versyon final, en nouvo seri sanzman ti ganny propoze avek bi pou fer sa batiman avek en laspe pli kreol; pou retir dernyen 5enm letaz, re-aranz fasad ki vir ver laveni lendependans, e enkli en striktir nouvo avek ‘parking’- en “multi-level car park bilding” parey Maison Collet, deryer batiman orizinal, ex-Pirates Arms.
Sa ti fer ki prosesis ti bezwen rekonmans a zero ankor, e arsitek ti bezwen refer plan an antye pou nobou enkli bann rekomandasyon cabinet.
En prennan kont ki sa nouvo striktir parking ti tonm lo stadium car park, sa propriyete ti bezwen ganny ‘subdivided’ pou kapab ganny vann avek Fon Pansyon.
Bann okipan batiman ti ganny notifye an Novanm 2015, ki dat pou sorti dan batiman, tinn ganny bouze en Fevriye 2016. Sa ti osi an akor avek zot swe pou sorti apre nwel.
En Desannm 2015, apre ki prosesis survey tinn ganny konplete, e sa plot ti ganny vann avek Fon Pansyon, en nouvo plan pou sa proze ti ganny soumet avek Lotorite Planning, ki ti enkli en nouvo car park building.
A sa pwen Msye Spiker, I enportan pou note ki proze tinn elarzir en kantite, e ti annan de batiman; enn pou ex pirates arms, e dezyenm en batiman pou parking, avek en kou estimasyon entern pou en valer 450 milyon roupi. Mon met lanfaz ki sa ti inhouse estimate e i ti pou 2 batiman.
Lannen 2016
An Fevriye, bann okipan batiman Pirates Arms ti sorti dan batiman. Prosesis ‘tender’ pou demolisyon ti ganny lanse an Mars 2016, e travay ti konmanse deswit en mars menm, e konplete en Avril 2016.
Pandan sa letan, Lotorite Planning ti enform Fon Pansyon pou fer bann sanzman adisyonel ek plan e bouz batiman de (2) met avek Laveni Lendependans. Bann sanzman ti ganny fer, e en nouvo plan ti ganny soumet en Avril 2016. Lotorite Planning ti donn son aprouvasyon final, en Zilyet 2016.
Deswit apre, Fon Pansyon ti lans tou bann diferan tender pou bann konsiltan pou proze, ki enkli, Enzenyer Striktirel, Manager pour proze, quantity surveyor e Mechanical, Electrical and Plumbing (MEP).
Bann dokiman tender ti ganny ouver en Out 2016. An prenan kont ki ti annan ‘appeal’ lo serten tender, sa ti nesesit tender pou ganny re-lanse. Finalman tou tender pou plizyer travay konsiltan tin ganny donnen ver lafen Novanm 2016 enkli tender pou ‘geotechnical envestigasyon’ lo teren sa sit, ki ti ganny lanse an Novanm e ganny donnen en Desanm 2016.
Pou note Msye Spiker, ki tender final pou kontra prensipal pou konstriksyon batiman, ti pe al ganny lanse.
An Desanm 2016, apre diskisyon dan lansanble nasyonal lo bidze, gouvernman ti demann Fon Pansyon pou revwar e redwir kou proze par 150 milyon roupi, e pou donn sa sonm konman en loan Gouvernman pour proze lakaz.
Lannen 2017
An Zanvye, apre appeal avek MLUH pou revoir sa proze e pa fer koupe, ki pa ti approuve, plizyer opsyon ti ganny konsidere par Bord fon pansyon, akoz ti napa okenn swa, apard pou redwir groser sa proze e kou.
Finalman, desizyon ti ganny pran pou retir batiman parking antyerman. Bann lezot sanzman ti ganny enkli e en nouvo plan ti ganny soumet avek Lototorite Planning en Mars 2017. Fon Pansyon ti osi aprouv loan pou Gouvernman e ti donn premier trans loan 150m.
Pandan sa moman prosesis geotechnical envestigasyon ti ganny lanse e rekomandasyon ti ganny fer ver lafen Mars 2017.
Ti en Zilyet 2017 finaleman, ki Lotorite Planning ti donn son laprouvasyon pou sa nouvo plan e design.
Imedyatman, Fon Pansyon ti lans tender pou travay piling an Zilyet 2017, tender ti ganny ouver an Out, e kontra ti ganny donnen en Oktob. An total trwa kotasyon ti ganny resevwar pou louvraz tender, pli ba ti pou Vijay Construction a en kou 6, 314,840 milyon roupi. I enportan note ki Fon Pansyon, parey son prosedir entern I demande, tinn osi fer en estimasyon entern pou sa louvraz, e sa kotasyon ti bokou pli ba ki sa estimasyon. Lakonpanyen Vijay ti ganny rekonmande an prennan kont ki zot tender ti pli ba, zot ti en kontrakter kapab e eksperyanse avek kapasite pou demar travay imedyatman, akoz zot masin piling ti free e zot ti kapab komanse deswit.
Lakonpanyen FrankiPile a son tour ti bezwen 16 a 18 semenn pou mobiliz zot bann resours e organiz pou fer vini lekipman sorti Sid Afrik e Moris e zot pri ti bokou pli o.
Louvraz piling ti ganny donnen ek kontrakter, Vijay Construction pou en sonm SCR 6.3m. Dapre kontra, louvraz ti pou ganny konplete le 4 Zen 2018.
Louvraz piling ti komanse le 18 Desanm 2017, apre ki zot ti fer en “Dilapidation Report” ki en rapor lo kondisyon bann building dan zanmirant sa site. Sa rapor pa ti mentionnen defo ou okenn domaz kot CBS.
Pandan sa letan, louvraz pou retir vye fondasyon batiman pirates arms ti osi ganny donnen e en Oktob 2017 sa louvraz ti ganny konplete pou fasilit konmansman louvraz piling.
Part 2: Sityasyon apre louvaz piling
Le 3 Zanvye 2018, Fon Panyon ti resevwar en konplent avek Labank Santral, ki zot laport batiman Annex in bloke e ti annan “cracks” lo floor. A sa pwen kontrakter tinn enstal onz pilye. Deswit, tim proze Fon Pansyon ti vizit site ek Labank Santral kot bann domaz ti ganny konfirmen. Lotorite planning ti osi donn en “stop notice” apre ki zot ti ganny notifye par Labank Santral e fer en vizit.
Aksyon imedyat
1. Apwentman ekspert- Independent Geotechnical Engineer
Pou etabli lakoz domaz lo batiman en ekspert enternasyonal byen eksperyanse e endepandan ti ganny apwente. Rezon pou enn enternasyonal se akoz ti napa person lokal avek sa lekspertiz. En lakonpanyen sid afriken, Ground Africa ti ganny apwente le 9 Fevriye 2018 pou etabli vre lakoz sa problenm atraver en lenvestigasyon. Labank Santral ti donn son laprouvasyon pou fer sa. Fon Pansyon ti osi deswit met ban sipor dibwoi et en tyme ti gagne met en place konzwente avek CBS ek Planning Authority pou mezire mouvman Annex, ki tin bouze par 8.3 santimet. Monitoring ti ganny fer pou 3 mwan ziska ler mouvman ti arete.
2. Rezilta preliminer geotechnical assesment
Ground Africa ti finaliz zot lenvestigasyon preliminer la fen Fevriye 2018 e zot ti demann en mwan pou fer zot louvraz.
Rezilta sa louvraz ti ganny resevwar le 4 Avril 2018 atraver en rapor ki ti montre ki lakoz domaz, ti enkli, bann vibrasyon ansanm avek en teren feb, e water table ki ti o, e “unsupported bored piling method.” Zot rekonmandasyon ti montre ki striktir batiman anneks labank santral, ti ase for pou sibir sa bann domaz e zot ti propoz en solizyon pou remedye batiman atraver en prosesis “underpinning”. Underpinning ti pou ase, pou garanti ki batiman pa ganny plis domaz.
3. Design e metodolozi pou underpinnng
Swit a sa, Ground Africa ti ganny permisyon pou fer design, le 26 Avril 2018. Design e metodolozi ti ganny soumet avek Fon Pansyon ver lafen Me 2018. Sa propozisyon ti ganny anvoye kot labank santral an Zen 2018, avek lentansyon pou ganny zot aprouvasyon avan en soumisyon final avek Lotorite Planning. Vijay Construction ti osi ganny enformen e zot ti dakor avek solisyon propoze par Ground Africa.
Labank Santral ti enform Fon Pansyon a sa pwen, ki zot tinn deside apwent zot prop eksper endepandan, en lakonpannyen nonmen CUNDALL Johnson and Partners LLP, baze Dubai, pou revwar tou rekonmandasyon Ground Africa.
Apre en seri konsiltasyon ant Fon Pansyon, Ground Africa e CUNDALL pou de (2) mwan, Labank Santral ver lafen Oktob 2018, ti enform Fon Pansyon ki zot eksper tinn enform zot, ki ti annan tro bokou risk asosye avek underpinning. Zot ti rekonmann en lot sistenm, “grout” ki pou ganny mete anba fondasyon batiman annex, en metod ki ti napa okenn lekspertiz Sesel.
Vi ki ti annan de solisyon, Fon Pansyon, ti soumet propozisyon Ground Africa avek Lotorite Planning, avek lentansyon pou ganny zot pwen-vi e pou nobou re-kontiny avek travay lo site, si zot ti dakor avek solisyon Ground Africa.
4. Larepons Labank Santral
Antretan, le 8 Oktob, Fon Pansyon ti resevwar en let sorti kot Labank Santral, ki ti endike ki Labank Santral ti swete demoli net, batiman aneks e rekonstri en nouvo batiman dan son plas, an prenan kont bann risk. En miting ti ganny organize le 18 Oktob, pandan lekel Fon Pansyon ti demande ki Labank Santral pou revwar son desizyon.
5. Larepons kontrakter piling
Fon Pansyon ti osi organiz en miting avek kontrakter piling, Vijay Construction, pou rod en solisyon. Inisyalman sa lakonpanyen ti swete asiste avek prosesis underpinning me zot ti toultan refize aksepte ki zot ti responsab pou domaz lo batiman aneks, e ti konfirmen ki zot ti napa okenn lentansyon pou aksepte pou repar batiman e kontribye finansyelman, pou redres domaz sa batiman aneks.
Fon Pansyon ti eksplik kontrakter, ki i annan en “contractual obligation” dapre kontra kinn ganny sinyen, e se kontrakter alors ki responsab pou tou keksoz kinn arive lo site, enkli domaz lo bann batiman dan zalantour. Kontrakter ti fer kler, ki zot ti pou responsab, selman si ti annan ‘professional negligence’ e dan sa ka, zot ti dir sa pa ti le ka.
Kontrakter dapre zot, ti napa okenn neglizans profesyonel, e zot pozisyon, se ki sel lakoz domaz, ti fondasyon batiman aneks, ki pa tinn ganny byen fer e i ti sitye lo en teren fay. Zot ti ensiste ki enzenyer Labank Santral, ki ti osi enzenyer Fon Pansyon lo sa proze, ti devret enform zot ki sa fondayson ti tre fay, en prenan kont ki i ti okouran sa sityasyon. Pou zot, lakoz ti entyerman lo sa enzenyer, ki par lefe, ki i pa ti devwal sa lenformasyon, i koupab pou okazyonn sa domanz.
6. Lof Fon Pansyon pou CBS
An Novanm 2018, Fon Pansyon avek bi pou redemar proze e anpes plis retar, ti deside apros Labank Santral pour donn konsantmen Fon Pansyon pou demoli batiman aneks, afen ki rekomandasyon lotorite planning ti a ganny respekte, an prenan kont ki sa lotorite tinn deside, ki sel solisyon se pou demoli sa batiman pou elimin tou risk. Fon Pansyon ti osi fer en lof 2.5 milyon roupi koman konpansasyon pou domaz ek Labank Santral. En nouvo metodolozi pou prosesis piling ti osi ganny soumet avek Lotorite Planning, e en demann pou zot retir stop notice, vi ki sa lotorite ti enform Fon Pansyon pou revwar metodolozi piling pou kontinyer avek sa proze. Zot ti osi demande pou konen ki solisyon Fon Pansyon tinn fer vis a vis Labank Santral.
Fon Pansyon pou fer en prezantasyon sa nouvo metodolozi le 15 Mars, sa vandredi, 2019 avek Lotorite Planning.
7. Demann Labank Santral
An Fevriye 2019, Labank Santral ti fer konnen ki Fon Pansyon fodre pey zot en konpansasyon lavaler 10,288,509 roupi.
Fon Pansyon ti reponn le 5 Mars e demann plis detay lo sa sonm e sa bann detay i ankor pe esper bann detay, pou fer en desizyon final.
8. Solisyon legal
Fon Pansyon pe osi eksplor bann posibilite legal dapre provizyon kontra piling, ki annan bann konponan “arbitration” an ka ki i annan en konfli. Sa i dernyen solisyon pou Fon Pansyon, apre ki in sey son mye pou idantifye solisyon amikal avek tou ban lotorite konsernen.
9. Kou depans par Fon Pansyon
Lo bann kontra kin ganny donnen pour bann konsiltan, pou en valer 18.4 milyon roupi total, Fon Pansyon in depans 7.9 milyon roupi ziska ozordi.
Kou adisyonel akoz problenm CBS Annex i 1.4 milyon roupi.
Reveni perdi lo lwe sa batiman ki Fon Pansyon ti pou anmase pou en lannen, si i tire enkor pe lwe sa batiman i 2.8 milyon roupi pou sa lannen kin ganny perdi. Sa ti dernier ‘rent’ ki ti anmase pou lannen 2015.
10. Way Forward
Msye Speker, pou konklir, depi Fevrier 2016, kan vye batiman Pirates Arms ti ganny demoli, ti annan plisier fakter kin kontribyer, kot Fon Pansyon ti bezwen rekomans sa proze a zero akoz dele okazionen par
- Bann sizesyon e sanzmen sorti kot Gouverneman
- Retar ek plizyer deman sorti kot Planning Authority pou approval bann plan
- Sanzmen signifikan, demande par lasanble nazyonal pou redwir groser sa proze
- Dernyerman, retar ki Fon Pansyon inn fer fas avek ek Labank Santral, en relasyon avek domaz kinn arive lo Annex, kot inn perdi en an.
Proze i ekspekte rekomans osito ki Lotorite Planing i donn son laprouvasyon pou kontiyen ek piling an servan nouvo metod CFA (continuous flight auger), vi ki en desizyon in ganny pran pou CBS Annex ganny demoli. Sa i kapab ver Septanm 2019 akoz nou bezwen donn letan sa arbitrator termin son travay. Tender pou konstriksyon i kapab ganny fer avan lafen 2019. Konstriksyon i ava komanse an 2020 e pou pran 2 zan edmi pou konplete.